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专家称近年政府造城卖地拿走农民30万亿
发布者:清风  发布时间:2013/3/25


    24日上午,中国发展高层论坛2013年年会在北京开幕。中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽出席开幕式并致辞。财政部长楼继伟、发改委副主任朱之鑫等部委官员,以及来自海内外知名专家学者与会。论坛议题涉及中国改革方向、推进城镇化、房产调控等。

  此次论坛上,城镇化成为改革的一大热门话题。

  新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年在会场说,推进城镇化的关键是土地制度。郑永年说,现在的农村土地制度是集体所有制,在集体土地所有制下,农村集体拥有土地,“土地表面上看是农民的唐僧肉,谁都想吃,地产商、地方政府想吃,上级政府想吃,但是主人——农民吃不到。”郑永年分析,“土地产生的利益一直被分配,重新分配,利益分配会产生很多冲突。”

  经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏同意郑永年的意见,他认为,旧型的城镇化造成了很多问题,在这个过程中,大多数经济学家认为土地产权制度是首先要解决的问题,“因为旧型城镇化整个是由赚取土地差价推动的。”吴敬琏说,“这些年来,大概从这个差价得到的收入有不同的估计,最低的估计30万亿。”

  吴敬琏指出,城镇化造成“运动”就是利用土地差价导致的。1982年宪法加上一条规定:城市土地国有。以前没有这个规定。当一个土地要变成工商业用地或者住宅用地、城市用地时,政府要征购,而这个征购价格和土地批租价格中间有很大的差距。

  “为什么城中村发生了大问题?就是农民不愿意用征购价格卖给政府。”吴敬琏说,“像深圳这样的城市,如果把城中村都能利用起来,土地是完全够的,但是因为这样一个分割的产权制度,就造成农民不愿意把土地让出来。”

  吴敬琏分析,深圳已经在做一些改革试验,譬如让一种共赢的公司来开发城中村,把它建设成为能够给工商业、城里的中产阶级所用的住宅区,“这种实验我们希望能够得到实现。”

  中央财经领导小组办公室副主任杨伟民说,现在对中国来说如何提高城镇化的质量是关键。“1.6亿多农民工没有真正融入城市生活,人口是半城镇化的。”

  如何选准农民工市民化的路径?杨伟民认为,仅靠解决农民工在城市的住房问题,难以让农民变市民。

  “北京、上海、深圳这都是农民工最多,房价最高,需要很多保障房,”杨伟民分析,“这些地方开发强度已经超过了50%,如果再继续摊大饼,这些地区环境的改善很难实现。”

  30万亿元巨额土地价差,从何而来?我国城镇化近年来快速推进,2011年的城镇化率已达到51.27%。“土地价差”,则是不少地方造城收获的“第一桶金”。以农业用地价格征收、以建设用地价格出让,一进一出差价悬殊,获利丰厚。

  根据土地管理法,征收耕地的补偿费用主要包括土地补偿费和安置补助费,“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

  即使是按照最高30倍的标准,以一亩农地每年产出2000元计,最高也不过6万元。而随着房地产市场的快速膨胀、房价与地价的互推互涨,被征用的农地转化为建设用地后,其拍卖价格可达到每亩数十万元乃至数百万元。除去土地补偿、农民安置、土地整理等成本,不少土地出让可谓“一本万利”。

  相关调查显示,耕地征用之后土地增值部分的收益分配中,投资者和当地政府拿大头,村级组织留下两三成,农民拿到的往往不到10%。国务院发展研究中心研究员刘守英说:“现行征地制度,很大程度上将不少农民排斥在土地增值收益分配体系之外。”

  除了直接卖地,地方政府还通过土地抵押贷款获取“造城款”,这方面的冲动也难以遏制。国家土地总督察办公室22日发布的《国家土地督察公告》显示,对全国36个市(区)的土地抵押融资情况开展督察发现,943个项目涉及违规抵押贷款1039.22亿元,涉及土地面积29.63万亩。

  悬殊的土地价差,催生了新的社会不公。在南方某城市,200多亩土地,村民拿到的补偿及奖励款等累计不过2400多万元;而经地方政府“预征”、储备十几年后,出让的价格却剧增至20多亿元。百倍“价差”,让村民们难以接受,遂以上访等手段表达诉求。这样的土地纠纷,在近年来农地征补过程中层出不穷。


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